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　　买房的人最喜欢问的一个问题是，到底买哪才能有最大的回报？买房人通常只买一套房子，所以区域的选择就至关重要。

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　　当然，做区域选择的前提是，你要了解这个城市，如果不了解，只道听途说，今天听张三说海淀好，明天听李四说朝阳好，那你永远处于半懂不懂的状态。关于如何看懂这个城市，我会在每周末的线下活动里进行全盘的梳理，让大家知道这个城市发展的来龙去脉，以及将来的发展重点，和区域价值在哪。

　　今天主要讲一下通州的区域价值，及大家关心的问题。

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　　目前从全范围看，未来区域涨幅最高的地方，毫无疑问就是通州。关于涨幅最高的理解是这样：第一，区域的利好要足够大；第二，区域的当下价格要足够低。有很多区域，都是将来发展的重点，但是通常情况下，房价会提前把区域利好透支掉，这种情况再去投的话，肯定会掉到坑里。

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　　通州目前的利好在于，市政府的东迁。很多人不理解，为什么政府搬过去了，那边就值得看好，相关联的一个问题就是，那边的产业到底如何，这个我后边解释。先说通州区的房价：房价的高低，都是比出来的，现阶段的发展重点在大五环区域，通州新城是大五环发展带上的其中一个，在这些区域的对比上：不管是西五环外，还是南五环外，房价都到了5万以上，4号线的起点天宫院在六环外，成交价都已经是4万+北五环的房价就更高了。西北旺的房价已经到了8万。而通州的均价在4.3万左右，还有很多单价3万多的房子。核心三角区的价格偏贵一些，均价在5万左右，最贵的楼盘成交价在6万上下，只有运河湾、京贸西等少数的几个。这样对比的话，通州的价格优势就体现出来了。像房山、门头沟、以及大兴顺义等区域，都没有特别明确的利好，只是一些随着城市发展的初级蜕变，但是价格跟通州比，一点优势都没有。

　　回龙观对很多人来说，就会有这样一个选择：去霍营、回龙观这些地方买5万单价的老房子，为什么不去运河边上的通州核心区买呢？（不准备自住的情况下）区域潜力方面：通州的主要利好是市政府的东迁，政府东迁意味着，政府相关产业资源都会在通州落地，那政府的相关产业到底是什么呢？

　　政府相关产业资源，最核心的一项，就是教育。目前的房价高地，都是教育资源集中的地方，比如说，海淀和西城。通州是极有希望变成一个新的教育高地的区域。在搞教育均衡化的大趋势下，很多中小学的资源外迁，通州肯定会作为重点考虑区域。除去最核心的教育资源外，医疗资源和交通资源也是政府相关产业的重点。

　　未来的东站（明年底通车），就放在离市政府不远的地方，规模很大，连接两个机场，解决通州的轨道交通问题毫无压力。产业方面，通州的经济引擎在运河商务区，主要是金融及相关产业，范围从通州北关地铁站到北运河西地铁站，三站地。规模比国贸CBD还要大。

　　有人说，有互联网产业的地方，房价都比较高，通州没有规划互联网产业，是不是房价也要打折扣呢？通州目前规划的这些，不管是政府相关资源，还是运河商务区，都有一个共同点，那就是稳定性非常强。这是和单纯的互联网行业不一样的地方。互联网行业有周期.起落.天花板，金融行业没有天花板。所以，这样对比的话，将来通州的房价基础，会更高更牢固一些。另外，近几年在通州的投资可是花了血本的。现在通州各种工程的建设速度、拆迁速度，快到眼花缭乱，一天一小变，几天一大变。

　　综合区域潜力，及现阶段的通州房价，在未来五到十年的时间里，通州房价跑赢整个大盘的可能性，几乎是板上钉钉的。

　　在通州买房，绝大多数人都会关心的一个问题是：通州现在有一个单独的限购政策，这个政策肯定抑制了房价的上涨，那将来这个政策如果持续存在，会不会房价涨不上去？

　　这个问题我从两方面给大家讲。

　　一是，绝大多数人在这个问题上的看法是错误的。他们没有搞明白，为什么一个地方的房价高。举个例子：的房价很高，取消了限购之后，房价肯定会更高，原因是什么？很多城市房价很低，没有任何限购政策，房价也涨不上去，为什么？

　　是因为四个字：城市价值！这个城市的房价高，是因为城市价值高！没有城市价值，任何的限购和不限购都是没有意义的。

　　通州也是如此，通州将来的房价高度，取决于将来的通州的价值。想要让区域价值最大限度提升，那么就要把那个区域发展好，而想要把一个区域发展好，最首先要做的就是，在那个区域还没有发展起来的时候，把房价控制住。过去我们国家发展新区的经验是，房地产行业控制不好，是很容易把实体的血吸干的。如果一个新的区域想要发展，利好落地之后，那个区域的房价会先涨上去，这样那个区域大概率就发展不起来了。也就是说，如果通州的房价比现在价格贵2万元每平米，那么通州的发展成本就会高很多，发展速度就没那么快了，将来发展到什么程度也是存有很大疑问的。所以结论是，通州目前的房价，是有利于通州区的发展的，只有通州真正发展起来了，房价的基础才会更高更牢固。另一方面，很多人只知道一个限购政策会对房价有影响，却不知道还有其它因素。这个其它因素就是新楼盘。这也是我觉得政府做得最到位的地方，这么多年来，政府对于房价的把控上，已经做得很严谨了。一个区域的新楼盘如果太多，那么那里的房价肯定有泡沫。新楼盘有拉动区域价格的作用。2015年之后，通州一直没有往外放商品房地块。就是防止通州的房价被新楼盘拉动起来。

　　所以说，通州的房价跟目前通州区的发展是比较吻合的。就是这种状态下，通州前些年的房价涨幅依然排在全前列。目前通州的发展已经进入了半成熟状态，等到产业逐步落位，通州的新楼盘会逐渐增多，房价的上涨会进入提速通道。以上就是关于通州房价的一些核心框架，供各位老板参考。

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